Nicolas Haslé, Président du SCOT du Grand Vendômois était l’invité le 25 avril d’une Master-Class intitulée « Sobriété foncière : quel projet de territoire ? », organisée par l’École Urbaine de Sciences Po à l’attention des étudiants en « Gouvernance territoriale et développement urbain », un cursus de l’Executive Education. Une rencontre très riche en enseignements qui nous a permis de mieux appréhender les défis culturels, techniques, économiques, posé par la sobriété foncière. C’est tout le modèle de l’aménagement qu’il faut réinventer. Nicolas Haslé récemment auditionné au Sénat par le groupe de suivi relatif à la stratégie de réduction de l’artificialisation des sols, nous donne son éclairage sur la loi Climat et Résilience. Il décrypte les ambiguïtés du ZAN, une règle plus focalisée sur une logique foncière que sur la préservation des sols.
Comment battre en brèche l’idée très fortement ancrée que la sobriété foncière est synonyme de condamnation au déclin ? Pour Nicolas Haslé, cela passe avant tout par l’élaboration d’un « récit désirable du territoire » et l’élaboration d’une stratégie pour ne pas subir l’application de la loi. Il faut être capable de porter un nouveau regard sur la singularité territoriale et se saisir des ressources invisibilisées dans le modèle de l’extension. L’enjeu est de ne pas faire du SCOT un document d’urbanisme administratif mais de renouer avec l’exercice démocratique du projet de territoire en travaillant sur les complémentarités des services urbains et la mutualisation des infrastructures à l’échelle du bassin de vie. Le SCOT a permis d’identifier le foncier invisible spécifique au territoire, en particulier les logements vacants, les dents creuses qui ont permis par exemple de transformer une ancienne usine et un collège en logements. Pour Nicolas Haslé, il est indispensable de travailler sur la notion de de densité en diversifiant les formes d’habitat au sein des opérations et de mieux appréhender la densification en respectant la morphologie urbaine.
La sobriété foncière, tout un projet!
Quels outils d’aménagement et de financement faut-il mobiliser pour opérationnaliser la sobriété foncière? Nicolas Haslé revient sur la nécessité pour les collectivités locales de mieux maîtriser le foncier et interroge le principe de propriété foncière, une culture très fortement ancrée en France et en particulier en milieu rural où la location est perçue comme un état transitoire… Dans les conditions actuelles, faut-il continuer de vendre le foncier ? Il est en tout cas indispensable de maîtriser le processus de transformation foncière en déployant les outils d’aménagement qui le permettent : développer massivement le principe de dissociation de la propriété foncière et son usage avec le bail réel solidaire (BRS), s’appuyer sur les EPF capables de porter la charge foncière, créer des foncières…
Parallèlement, il semble urgent de mettre à plat la fiscalité locale très majoritairement orientée en faveur de la consommation foncière, une situation en totale contradiction avec la mise en œuvre du ZAN. Dans le cadre de la commission des finances du Sénat qui a lancé des travaux sur le financement du ZAN, Nicolas Haslé a fait des propositions concrètes qui s’appuient sur l’analyse des dispositifs fiscaux réalisée par Fédération des Scot. Il propose par exemple de faire évoluer la taxe foncière bâtie qui introduirait une graduation du taux d’imposition pour favoriser la verticalisation (une imposition à taux plein pour les rez-de-chaussée et dégressif pour les étages) ou encore d’indexer la fiscalité à la qualité des modes constructifs ou au taux d’occupation.
La deuxième partie du podcast est dédiée aux questions des étudiants de l’Executive Master Gouvernance Territoriale et Développement Urbain. Merci à eux pour leur participation active et la variété des sujets abordés qui ont permis de faire un tour d’horizon complet des enjeux liés au ZAN.
Territoires Pilotes de Sobriété Foncière
Territoire Pilote de Sobriété foncière est un programme lancé en 2020 par l’État qui vise à soutenir les collectivités locales à concilier le développement des territoires et la sobriété foncière. Depuis plus de 3 ans, les 7 territoires lauréats de ce programme ont mené des projets expérimentaux pour faciliter la mise en œuvre du ZAN et déployer des démonstrateurs de la ville sobre, résiliente et inclusive. Le programme a permis à chaque territoire de porter un nouveau regard sur le foncier existant et d’envisager des espaces délaissés, des équipements sous-équipés, des logements vacants, des bâtiments devenus invisibles et qui constituent un gisement foncier potentiel. Au fil des mois, soutenus par une démarche collective, les équipes organisées en mode projet, ont élaboré des outils concrets, capable de rendre opérationnel l’activation de ces sites. A l’heure du bilan, la démonstration est faite que le foncier invisible est une chance à saisir pour imaginer un aménagement sur-mesure des territoires !
Le 27 mars 2024, les territoires lauréats se sont réunis autour de la rencontre acteurs-chercheurs organisée par le PUCA et intitulée « sobriété foncière, redirection urbaine : inverser le regard pour ménager le territoire » CITYZAN vox est allé à la rencontre d’élus engagés pour la sobriété foncière.
Epernay-en-Champagne
Les points clés de la démarche TPSF accompagnée par Villes Vivantes et le CEREMA
- Une méthode pour catégoriser le foncier à mobiliser
- Un observatoire et un atlas du foncier
- Une stratégie foncière
- Des projets démonstrateurs : friches, centre-bourg de redynamisation, entrée de ville
- Une charte de gouvernance et une méthode de co-construction entre les communes de l’agglomération
Dreux
Les enseignements de la démarche questionner le foncier et mobiliser les acteurs
- challenger le Projet de territoire et sa gouvernance
- Faire de l’observation foncière et des ressources urbaines un service performatif de la collectivité
- Envisager la planification comme une démarche transversale des politiques sectorielles
- Faire évoluer les pratiques d’aménagement vers plus d'agilité, de coopération public-privé et public-public, d'opérations à tiroir
Sète
Dans un contexte de très forte pression foncière, une approche volontariste est nécessaire :
- Miser sur la reconversion des friches industrielles et des grands fonciers : l’Arc de Thau est mobilisé pour resserrer les liens entre attractivité économique et résidentiel et intégration des enjeux environnementaux.
- Faire de la sobriété foncière le nouveau paradigme du développement : la revitalisation des cœurs villageois est une réponse pour concilier le développement et les objectifs du ZAN.
- Développer une nouvelle gouvernance inter-territoire fondée sur la contractualisation entre les communes
Patrick Henry, Urbaniste
La transformation du sol est avant tout un projet culturel, sociétal, politique et territorial.
« Ce qu’il faut expliciter c’est la connaissance des pratiques et des connaissances que l'homme a de cette réalité matérielle qu'est le sol. Ce qui nous intéresse c’est le sol en tant qu’objet de relations, en tant que nœud de relations. (…) Une éventuelle théorie du sol est moins à chercher du côté du sol, en tant qu’il est un objet matériel, que du côté des pratiques et des connaissances qu’il déclenche ». C’est ce que nous dit dès 1989 Claude Raffestin, géographe, dans son essai Éléments pour une théorie du sol et qui pourrait résumer l’approche innovante de Patrick Henry qui appelle à fonder un urbanisme des sols dans son livre Des tracés aux traces, publié en 2022.
Professeur à l’ENSA de Paris-Belleville et fondateur de l’agence Pratiques Urbaines, définie comme une plateforme de recomposition territoriale, Patrick Henry vient de publier dans les cahiers de dixit.net dirigés par Sylvain Grisot, une traduction de l’article Projet de sol (Progetto di suelo), rédigé par Bernardo Secchi en 1986, qui pose les bases d’une nouvelle approche du sol, comme étant non plus un simple contenant, un support inerte, invisible et sans valeur, mais bien une matrice capable de structurer, de façonner, de transformer le projet de territoire. Dans sa préface, Patrick Henry explicite la manière dont Bernado Secchi place « l’épaisseur des sols comme objet de lecture territoriale ». Dans cette perspective, le sol agit comme un véritable trait d’union entre les différents espaces de la ville supports de pratiques sociales évolutives et contribue à transformer sans cesse le projet urbain.
Un échange passionnant qui permet de mieux appréhender les leviers opérationnels pour un urbanisme des sols dans la fabrique urbaine et de constater à quel point le sol est un vecteur incontournable du projet politique.
Benoît Gérardin, Directeur de l'Aménagement, Linkcity
Benoit Gérardin est Directeur de l’Aménagement chez Linkcity, la filière promotion de Bouygues Construction. Avec lui, nous revenons sur les raisons de la crise presque existentielle que la promotion immobilière a connue en 2023 et sur la nécessité de refonder totalement le métier de promoteur. Une conviction qu’il résume ainsi « Il faut travailler différemment, trouver d’autres solutions car notre modèle paresseux sur l’offre ne tient plus ».
Alors quelle est la stratégie et les compétences spécifiques d’un promoteur immobilier en 2050 ?
- La rénovation de sites et le réemploi sont les nouvelles normes de production
- L'écologie urbaine constitue le cadre du projet urbain : Intégrer de nouveaux métiers en lien avec la restauration des sols et la préservation de la biodiversité
- Le récit urbain permet de fédérer les acteurs locaux et les professionnels autour d’un projet « régénérateur », qui s’inscrit dans l’histoire du site, porteur de sens et d'émotion
- La coopération des opérateurs en amont et en aval de la chaine de valeur permet d'identifier les marges de manœuvre potentielles à l’échelle du projet global et sur le long terme.
Stéphane Raffalli, Maire de Ris-Orangis
Pour Stéphane Raffalli, maire de Ris-orangis « Le ZAN nous oblige à être moins paresseux. C’est un changement de modèle qui nous oblige à repenser le projet de territoire »
Ris Orangis, une ville du département de l’Essonne, a donc fait le choix de se saisir du ZAN comme d’une opportunité pour accélérer la dynamique de recyclage foncier historiquement portée par les responsables politiques locaux depuis Thierry Mandon, comme le démontre la réalisation de l’emblématique écoquartier les Docks de Ris, lancée sous la forme d’une ZAC en 2005.
Mais au lieu de se focaliser sur la dimension surfacique de la règle ZAN et la délicate question du volume autorisé de consommation de terre, Stéphane Raffalli a souhaité s’engager plus fortement sur l’objectif d’amélioration de la santé des sols, qui constitue l’esprit de la loi ZAN.
Aussi, lauréate de l’AMI T-ZAN lancé par l’ADEME, la ville travaille avec le CEREMA et le cabinet Sol et paysage à la création d’un référentiel qui vise à évaluer la qualité des sols à l’échelle du territoire et refonder toute la stratégieurbaine à partir de cette connaissance des sols. L’enjeu est bien d’établir une cartographie de la santé des sols pour identifier les zones où il est préférable d’urbaniser et les zones où au contraire il est intéressant de stimuler la biodiversité. Un changement de perspective sur la manière de produire la ville qui impose de refonder le projet de territoire mais aussi les outils de planification.
En effet, à terme, il sera par exemple nécessaire de rendre compatible la logique du zonage actuel dans les PLU avec une cartographie des propriétés des sols. L’enjeu est de faire coïncider les deux logiques pour articuler la mobilisation des sols-ressources, considérés comme des atouts pour la résilience urbaine, avec l’optimisation des sols-fonciers destinés à l’urbanisation nécessaire au développement de la ville.
En pleine crise du modèle agricole, Stéphane Raffalli souhaite enfin utiliser le ZAN comme un outil de transition de l’agriculture, où les terres désartificialisées seraient mobilisées pour créer un modèle agricole local autosuffisant, capable de couvrir les besoins du territoire
Jean-Baptiste Blanc, Sénateur
Le Sénateur Blanc est engagé depuis le début du processus législatif sur le ZAN. Deux mois avant la Loi Climat et Résilience votée en août 2021, il présente le rapport « la lutte contre l’artificialisation des sols à l’épreuve des territoires : territorialiser, articuler, accompagner » qui porte en germe la ligne qu’il continue de défendre aujourd’hui et fonde son approche critique des conditions de mise en œuvre du ZAN. Car si le bien fondé du principe de sobriété foncière est clairement réaffirmé, Jean-Baptiste Blanc craint que les modalités opérationnelles produisent une vague de mécontentement capable de générer un mouvement comparable à celui des gilets jaunes. On entend d’ailleurs des voix s’opposer au dispositif comme celle du Président de la région Auvergne-Rhône-Alpes, @laurentwauqiez, ou plus récemment encore celle de @ChristopheRivenq, le Président d'Alès Agglomération.
Pour Jean-Baptiste Blanc, le ZAN est le révélateur d’une méfiance chronique et croissante de l’État vis-à-vis des élus locaux. Il serait l’outil d’une recentralisation indolore, menée sous la forme habile d’un « centralisme régional » où les régions seraient des opérateurs de l’État, les instruments d’un gouvernement à distance pour reprendre le concept développé par RenaudEpstein qui pourrait alors se prolonger sous l’effet du ZAN par la notion de gouvernement à distance opérationnel…
Aussi, pour éviter de dévitaliser le principe de sobriété foncière à coup de dérogation, Le Sénateur Blanc affirme qu’il est urgent de poser les conditions d’une véritable territorialisation du ZAN, car c’est pour lui la seule manière efficace de trouver des réponses sur-mesure aux injonctions contradictoires que doivent quotidiennement concilier les élus locaux : produire du logement, réindustrialiser le pays, développer la logistique urbaine tout en limitant la consommation foncière et en garantissant la durabilité des sols. La ligne du sénateur est claire, il faut faire confiance aux élus locaux et leur capacité de négociation.
Alors comme tout est encore à faire, Jean-Baptiste Blanc poursuivra son engagement au sein de la Commission de suivi sur le ZAN qui devrait être créée en début d’année au #Sénat et qui veillera à l’atterrissage des textes et accompagnera les différents chantiers connexes à ouvrir sur la fiscalité, le financement, et l’urbanisme réglementaire.
Bernard Bletton, Directeur de la SPL Territoire 25
Territoire 25 est une SPL implantée dans le Doubs, filiale de SEDIA, une grappe d’entreprises de l’économie mixte dans le secteur de l’aménagement qui cumule 100M€ de fonds propre. Pour Bernard Bletton, la situation induite par la sobriété foncière « Le ZAN est un bouleversement culturel, on passe d’un modèle où le foncier est abondant et peu cher à un foncier rare, couteux et complexe. Il faut passer d’une logique de flux à une logique de stock ».
C’est en effet un changement total d’approche pour les aménageurs qui sont contraints d’adapter et de diversifier leur métier en passant d’un rôle d’ingénieur/constructeur à un rôle d’ensemblier où la part de l’aménagement pur devient presque secondaire. Il s’agit désormais d’inventer des solutions et des montages ad hoc face à la multiplicité des contextes en favorisant la complémentarité des opérateurs comme la co-promotion lorsqu’il faut par exemple réaliser du logement abordable.
Mais c’est aussi le modèle financier de l’aménagement qu’il faut réinventer pour que l’équation ZAN soit faisable. Bernard Bletton développe quelques pistes. D’abord le levier fiscal doit être mobilisé en faveur de la sobriété foncière. Ensuite, la réglementation d’appropriation des terrains doit pouvoir évoluer vers une DUP ZAN qui faciliterait l’expropriation et le droit de préemption. Il faut également inciter France Domaine à faire évoluer les critères de fixation des prix pour les corréler à la capacité du foncier à être transformé. Enfin, on doit pouvoir intégrer des indicateurs extra-financiers dans les bilans pour valoriser les actions en faveur de la transition écologique.
Les épisodes du podcast 2023
CITYZAN vox a été lancé en 2023 pour comprendre les enjeux et les impacts de la sobriété foncière dans la fabrique urbaine. Rencontre avec des experts de tout horizons : élus, promoteurs, architectes, chercheurs...
David Miet
David Miet, co-fondateur de Villes Vivantes donne son éclairage sur le ZAN et explique comment le secteur pavillonnaire consitue un potentiel de densification. Il détaille en quoi le concept BIMBY développé par Villes Vivantes est une des solutions.
Virginie Carolo-Lutrot
Présidente de Caux Seine Agglo, en Normandie et Présidente de France Villes et Territoires Durables.
Hiba Debouk
Directrice déléguée de l'AREP, Hiba Debouk explique la méthode utilisée pour développer des stratégies de transition territoriale et la proposition audacieuse de passer d'un objectif ZAN (zéro artificialisation nette) au ZAB (zéro artificialisation brute).
Sébastien De Hulster
Président de la foncière de Watou et co-fondateur de la foncière solidaire Bellevilles, un opérateur qui réalise des opérations en renouvellement urbain dont la vocation est avant tout d’accompagner le projet local.
Stella Gass
Directrice générale de la Fédération des SCOT. Quelle "gouvernance du ZAN", comment choisir pour ne pas subir?
Mayliss Desrousseaux
Maîtresse de conférences en Droit public, spécialisée en droit de l’environnement, professeure au Conservatoire National des Arts et Métiers au Mans, elle est auteure d’une thèse sur la protection juridique de la qualité des sols.
Franck Boutté
Lauréat du Grand Prix de l'Urbanisme 2022. Fondateur de Atelier Franck Boutté.
Pourquoi préserver les sols fertiles? Comment articuler la sobriété et le besoin? Quel avenir pour le neuf dans la production urbaine? Quels leviers offre le patrimoine bâti existant? Sur quoi s'engager pour contribuer à la résilience des villes ?
Jean Guiony
Fondateur de l'Institut de la Transition Foncière.
Il nous aide à comprendre en quoi il est important de mieux mieux prendre en compte les sols dans les politiques urbaines et détaille les chantiers à ouvrir pour y parvenir.
Laurent Bonnaterre
Maire de Caudebèc-les-Elbeuf (76), Conseiller régional de Normandie, membre du conseil de la Métropole de Rouen.
Comment maintenir un équilibre entre le développement des territoires et l’exigence de sobriété foncière ? La coopération, le dialogue, la pédagogie pour partager une même vision du développement territorial.
Olivier Toubiana
Responsable du département Aménagement à la FEDEPL.
Quelle capacité des entreprises publiques locales à faire évoluer les modèles d’aménagement pour répondre aux défis de la transition écologique et climatique?
Hugo Meunier
Fondateur de Merci Raymond, spécialiste du paysage, de l’agriculture urbaine et de la végétalisation des bâtiments.
La nature, un élément incontournable de la résilience urbaine
Stéphane Cordobès
Géographe, philosophe, prospectiviste et photographe et Directeur général de l'agence d'urbanisme Clermont massif Central
Comment penser l’ère anthropocène? quels effets sur les milieux, les territoires, les sociétés et l’ensemble du système politique et culturel.
Julien Grecet
Co-fondateurde JBMB, un promoteur-rénovateur, une entreprise Montpelliéraine, précurseur en matière de réhabilitation urbaine, un segment plutôt délaissé par la promotion immobilière.
Brice Piechaczyk
Architecte-ingénieur est le co-fondateur de l'agence Enia Architecture, spécialiste des bâtiments spécifiques, culturels ou techniques
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